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Micro-BIC
Rendement brut > 6 % · Charges faibles · Débutant
Ex. : Studio en zone tendue · Colocation · Chambre meublée
✓Zéro comptabilité, déclaration simplifiée sur la 2042 C Pro.
⚠Inefficace si intérêts d'emprunt + charges > 50 % des loyers.
⚖️ COMPARATIF 2026
Comparer les 4 régimes fiscaux LMNP
Micro-BIC, Réel simplifié, SARL de famille, SCI à l'IS — tableau comparatif complet mis à jour avec la loi de finances 2026.
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| CRITÈRE | Le + simple Micro-BIC | Le + optimisé Réel simplifié | Multi-investisseurs SARL de famille | Long terme SCI à l'IS |
|---|---|---|---|---|
| Plafond recettes | 77 700 € / an | Illimité | Illimité | Illimité |
| Abattement forfaitaire | 50 % (71 % meublé tourisme classé) | — | — | — |
| Amortissement bien | Non | Oui (composants) | Oui | Oui |
| Charges réelles déductibles | Non | Oui | Oui | Oui |
| Comptabilité | Allégée | Complète (expert-comptable conseillé) | Complète (expert-comptable obligatoire) | Complète (expert-comptable obligatoire) |
| CFE | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Cotisations sociales | Non (sauf > 23 000 € si revenus principaux) | Oui si recettes > 23 000 € et > revenus du foyer | Oui (gérant majoritaire TNS) | Non (si pas de rémunération gérance) |
| Idéal pour | Rendement brut élevé, faibles charges | Bien neuf ou avec gros travaux · Fort endettement | Investissement familial · Transmission patrimoniale | Stratégie patrimoniale longue · Réinvestissement des bénéfices |
| Point de vigilance | Inefficace si charges > abattement | Complexité administrative · Requalification LMP possible | Coût de création et gestion · Gérance rémunérée requise | Double imposition dividendes · Perte abattement 71 % |
Tableau mis à jour selon la loi de finances 2026 · Seuils Micro-BIC révisés par la LF 2024
Quel régime choisir ?
Le choix du régime dépend de votre situation personnelle : niveau des loyers, montant des charges, endettement, et stratégie patrimoniale. Voici les profils types.
📊
Réel simplifié
Fort endettement · Bien neuf · Loyers > 30 000 €/an
Ex. : Appartement neuf VEFA · Ancien avec travaux · Résidence étudiante
✓Amortissement + déduction charges = impôt nul pendant 15-25 ans.
⚠Expert-comptable nécessaire (800-1 500 €/an). Risque LMP si recettes > 23 000 € et prépondérantes.
👨👩👧
SARL de famille
Investissement en couple ou famille · Transmission patrimoniale
Ex. : Parc locatif familial · Donation progressive aux enfants
✓Souplesse de la société + fiscalité transparente IR + cession facilitée.
⚠Cotisations sociales TNS (~35 %) pour gérant majoritaire. Formalisme juridique annuel.
🏗️
SCI à l'IS
Stratégie long terme · Réinvestissement des bénéfices
Ex. : Immeuble de rapport · Multi-biens · Holding patrimoniale
✓IS à 15 % sur les 42 500 premiers € de bénéfice. Amortissements + charges déductibles.
⚠Double imposition sur dividendes. Perte de l'abattement 71 % meublé tourisme. Rigidité fiscale à la vente.
🎯 Votre situation est unique
Le tableau ci-dessus donne les règles générales. Notre simulateur calcule le régime optimal pour vos chiffres précis : loyer, prix d'achat, financement, charges réelles.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre Micro-BIC et Réel simplifié LMNP ?+
Le Micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % en meublé tourisme classé) sur vos recettes, sans déduire les charges réelles. Le Réel simplifié permet de déduire toutes les charges (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, taxe foncière) et d'amortir le bien par composants. Le Réel est généralement plus avantageux si vos charges dépassent l'abattement Micro-BIC.
À partir de quel montant de loyers le Réel LMNP est-il obligatoire ?+
Le Micro-BIC est plafonné à 77 700 € de recettes annuelles (23 000 € pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi de finances 2024). Au-delà, le passage au Réel est obligatoire. Même en dessous, une option volontaire pour le Réel peut être rentable dès lors que vos charges annuelles dépassent 50 % des recettes.
Comment fonctionne l'amortissement LMNP au Réel ?+
L'amortissement par composants consiste à ventiler la valeur du bien en plusieurs composants (gros œuvre, toiture, façade, installations générales, agencements) amortis sur des durées différentes, généralement entre 10 et 50 ans. Seul le foncier (terrain) n'est pas amortissable. L'amortissement génère une charge fiscale sans sortie de trésorerie, réduisant voire annulant l'impôt sur les revenus locatifs pendant 15 à 25 ans.
SARL de famille vs Réel simplifié : quelle différence fiscale ?+
La SARL de famille est une société soumise à l'IR (impôt sur le revenu) mais avec option possible pour l'IS. Elle permet d'associer plusieurs membres de la famille et facilite la transmission du patrimoine. Sur le plan fiscal pur, les avantages sont similaires au Réel simplifié individuel (amortissements, charges déductibles), mais s'y ajoutent des cotisations sociales TNS pour le gérant majoritaire.
La SCI à l'IS est-elle adaptée au LMNP ?+
Techniquement, une SCI à l'IS qui exerce une activité de location meublée est requalifiée en société commerciale. Elle peut amortir le bien et déduire toutes les charges, avec un taux d'IS de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice. En revanche, la distribution des bénéfices en dividendes subit une double imposition. Elle convient surtout aux stratégies de réinvestissement des bénéfices dans la société plutôt qu'à la distribution.
Qu'est-ce que la requalification LMP et comment l'éviter ?+
La requalification en Loueur Meublé Professionnel (LMP) survient si vos recettes LMNP dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Le statut LMP entraîne des cotisations sociales TNS (environ 35-40 % sur le résultat) mais ouvre droit à l'imputation des déficits sur le revenu global et des exonérations de plus-value sous conditions. Un simulateur LMNP doit signaler ce risque automatiquement.