CFE et LMNP : une taxe souvent oubliée
Beaucoup d'investisseurs LMNP découvrent la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) la première fois qu'ils reçoivent un avis d'imposition du Service des Impôts des Entreprises — parfois avec plusieurs années de retard. Voici tout ce qu'il faut savoir pour ne pas avoir de mauvaise surprise.
Qu'est-ce que la CFE ?
La CFE est l'une des deux composantes de la Contribution Économique Territoriale (CET), avec la CVAE. Elle est due par toute personne physique ou morale qui exerce une activité professionnelle non salariée à titre habituel au 1er janvier de l'année d'imposition.
En LMNP, dès lors que vous louez un bien meublé de manière régulière, vous exercez une activité BIC et êtes donc assujetti à la CFE.
⚠️ Contrairement à ce que pensent certains investisseurs, le statut LMNP n'exonère pas automatiquement de la CFE. L'activité de location meublée est considérée comme une activité professionnelle au sens de la CFE.
Qui est exonéré ?
Certaines situations permettent d'éviter la CFE :
Exonération de plein droit pour recettes faibles
Si votre chiffre d'affaires (loyers charges comprises) est inférieur à 5 000 € par an, vous êtes exonéré de CFE. Cette exonération s'applique automatiquement, sans démarche particulière.
Exonération la première année
L'année de création de votre activité LMNP (première mise en location), vous bénéficiez d'une exonération totale de CFE pour l'année entière.
Location d'une partie de la résidence principale
Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale (type chambre chez l'habitant), et que le loyer reste dans les limites légales, vous êtes exonéré.
Meublés de tourisme classés
Les loueurs de meublés de tourisme classés peuvent bénéficier d'une exonération temporaire sur délibération de la commune ou de l'EPCI. À vérifier auprès de votre mairie.
Comment est calculée la CFE ?
La CFE est calculée sur la valeur locative cadastrale des biens utilisés pour l'activité, multipliée par le taux voté par la collectivité locale.
Base de calcul :
- Pour un logement loué meublé : valeur locative cadastrale du bien
- Taux appliqué : variable selon la commune (généralement entre 15 % et 35 %)
Cotisation minimum
Si la valeur locative cadastrale est faible ou nulle (logement dans une commune peu dense), une cotisation minimum s'applique. Elle est fixée par délibération de la commune et dépend du montant de votre chiffre d'affaires :
| CA de l'année N-2 | Cotisation minimum (fourchette nationale) | |-------------------|-------------------------------------------| | ≤ 10 000 € | 237 € à 565 € | | De 10 001 à 32 600 € | 237 € à 1 130 € | | De 32 601 à 100 000 € | 237 € à 2 374 € | | De 100 001 à 250 000 € | 237 € à 3 957 € | | De 250 001 à 500 000 € | 237 € à 5 541 € | | Au-delà de 500 000 € | 237 € à 7 349 € |
💡 En pratique, la plupart des LMNP avec un seul appartement paient entre 200 € et 700 € de CFE par an.
Comment déclarer et payer la CFE ?
Déclaration initiale : formulaire 1447-C
Lors de votre première année d'activité LMNP, vous devez déposer le formulaire 1447-C auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien, avant le 31 décembre de l'année de création.
Si vous ne l'avez pas fait lors de votre immatriculation, régularisez rapidement — l'administration peut remettre en cause l'exonération de première année.
Les années suivantes
Aucune déclaration à déposer en l'absence de changement. Vous recevez simplement l'avis de CFE en octobre/novembre avec un paiement en décembre.
Paiement en ligne obligatoire
Depuis 2019, le paiement de la CFE est obligatoirement dématérialisé. Connectez-vous sur votre espace professionnel sur impots.gouv.fr pour régler.
La CFE est-elle déductible de vos revenus LMNP ?
Oui, en régime réel, la CFE constitue une charge déductible des revenus BIC. Elle vient donc réduire votre résultat imposable, ce qui en atténue le coût réel.
Exemple : CFE de 400 €, TMI de 30 %
- Économie fiscale : 400 × 30 % = 120 €
- Coût net réel de la CFE : 280 €
En Micro-BIC, la CFE n'est pas déductible séparément — l'abattement forfaitaire de 50 % est censé couvrir l'ensemble des charges.
Les erreurs fréquentes
1. Ne pas s'immatriculer et oublier la CFE Certains investisseurs s'immatriculent au greffe ou via le guichet unique mais ne déclarent pas l'adresse du bien au SIE. La CFE peut alors arriver avec plusieurs années de retard, avec intérêts.
2. Confondre taxe foncière et CFE Ce sont deux taxes distinctes. La taxe foncière est due par le propriétaire au titre de la propriété du bien. La CFE est due au titre de l'activité de location. Les deux sont cumulatives.
3. Oublier la CFE dans ses charges prévisionnelles Intégrez la CFE dans votre calcul de rentabilité — nos simulateurs l'incluent dans les charges de gestion.
4. Ne pas demander le dégrèvement en cas de cessation d'activité Si vous cessez de louer en cours d'année, vous pouvez demander un dégrèvement prorata temporis auprès du SIE. Cette démarche n'est pas automatique.
CFE et multi-biens
Si vous possédez plusieurs biens LMNP dans des communes différentes, vous devez payer la CFE à chaque commune. Si les biens sont dans la même commune, la base est généralement cumulée.
Le simulateur ImmoVerdict intègre la CFE dans le calcul des charges pour chaque bien, y compris en mode portefeuille multi-biens.
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