Plus-value LMNP à la revente : imposition, abattements et pièges à éviter

Plus-value LMNP : un régime bien plus favorable qu'en SCI IS

C'est l'un des grands avantages du LMNP souvent sous-estimé : quand vous vendez votre bien, vous bénéficiez du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements progressifs et son exonération totale à long terme. Contrairement à une SCI à l'IS, l'administration ne réintègre pas les amortissements déduits pendant la location.

Comment est calculée la plus-value en LMNP ?

La plus-value brute = Prix de vente − Prix d'acquisition corrigé

Prix d'acquisition corrigé :

• Prix d'achat initial
• + Frais d'acquisition (frais de notaire, droits de mutation) — forfait 7,5 % ou frais réels
• + Travaux (si non déduits comme charges) — forfait 15 % du prix d'achat si détention > 5 ans, ou frais réels

💡 Si vous avez déduit vos travaux comme charges en régime réel, vous ne pouvez pas les ajouter au prix d'acquisition. C'est l'un ou l'autre, pas les deux.

Les abattements pour durée de détention

C'est là que la fiscalité LMNP devient très attractive sur le long terme. Les abattements s'appliquent séparément à l'impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (PS).

Pour l'impôt sur le revenu (19 %)

| Durée de détention | Abattement par année | Abattement cumulé | |--------------------|---------------------|-------------------| | Moins de 6 ans | 0 % | 0 % | | De 6 à 21 ans | 6 % / an | 6 % à 96 % | | 22ème année | 4 % | 100 % | | Au-delà de 22 ans | Exonération IR | 100 % |

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %)

| Durée de détention | Abattement par année | Abattement cumulé | |--------------------|---------------------|-------------------| | Moins de 6 ans | 0 % | 0 % | | De 6 à 21 ans | 1,65 % / an | 1,65 % à 26,4 % | | 22ème année | 1,60 % | 28 % | | De 23 à 30 ans | 9 % / an | 37 % à 100 % | | Au-delà de 30 ans | Exonération PS | 100 % |

Exemple chiffré : appartement revendu après 12 ans

Données :

• Prix d'achat : 150 000 €
• Frais de notaire intégrés : +7,5 % = 11 250 €
• Travaux non déduits : +10 000 €
• Prix de revente : 210 000 €
• Durée de détention : 12 ans

Calcul :

• Prix d'acquisition corrigé : 150 000 + 11 250 + 10 000 = 171 250 €
• Plus-value brute : 210 000 − 171 250 = 38 750 €

Abattement IR (12 ans = 6 ans × 6 %) : 6 × 6 % = 36 %

• Plus-value taxable IR : 38 750 × (1 − 0,36) = 24 800 €
• Impôt IR : 24 800 × 19 % = 4 712 €

Abattement PS (12 ans = 6 ans × 1,65 %) : 6 × 1,65 % = 9,9 %

• Plus-value taxable PS : 38 750 × (1 − 0,099) = 34 913 €
• Prélèvements sociaux : 34 913 × 17,2 % = 6 005 €

Total taxe plus-value : ~10 717 € sur 38 750 € soit 27,6 % effectif.

La surtaxe pour les plus-values importantes

Si votre plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s'applique en plus :

| Plus-value nette taxable | Surtaxe | |--------------------------|---------| | Entre 50 000 et 100 000 € | 2 % | | Entre 100 000 et 150 000 € | 3 % | | Entre 150 000 et 200 000 € | 4 % | | Entre 200 000 et 250 000 € | 5 % | | Au-delà de 250 000 € | 6 % |

Cette surtaxe concerne surtout les biens parisiens ou les appartements fortement valorisés.

Les exonérations à connaître

Exonération pour durée de détention

• IR : exonération totale après 22 ans
• PS : exonération totale après 30 ans

Exonération si la plus-value est faible

Si la plus-value est inférieure à 15 000 €, aucun impôt n'est dû. Ce seuil s'apprécie par bien et par cession.

Exonération pour les non-résidents fiscaux

Des conventions fiscales spécifiques peuvent s'appliquer si vous êtes résident à l'étranger au moment de la vente.

Ce qui ne s'applique PAS en LMNP

❌ Pas de réintégration des amortissements

C'est la différence majeure avec une SCI à l'IS : en LMNP, l'administration ne vient pas "reprendre" les amortissements que vous avez déduits pendant la location pour recalculer votre plus-value. Le prix d'acquisition reste le prix historique.

En SCI IS, une société qui a amorti 40 000 € d'un bien acheté 200 000 € verra sa valeur nette comptable réduite à 160 000 €. Si elle revend à 220 000 €, la plus-value IS sera de 60 000 € (et non 20 000 €). En LMNP, la plus-value reste 20 000 €.

❌ Pas d'exonération résidence principale

La résidence principale est exonérée de plus-value, mais uniquement si vous y habitez. Un bien LMNP n'est par définition pas votre résidence principale.

La déclaration de la plus-value

La plus-value LMNP est déclarée par le notaire lors de l'acte de vente. Il calcule l'imposition, la prélève sur le produit de la vente et la reverse directement au Trésor public. Vous n'avez rien à faire, sauf vérifier le calcul dans l'acte.

💡 Demandez toujours au notaire le détail du calcul de plus-value avant la signature. Des erreurs (frais oubliés, durée de détention mal comptée) arrivent.

Anticiper la fiscalité avant de vendre

Quelques stratégies à considérer :

Attendre le cap des 22 ans si vous êtes proche de l'exonération IR — chaque année supplémentaire réduit significativement la facture.

Documenter tous vos travaux : même s'ils ont été déduits en charges, conservez les factures. Si vous optez pour les travaux en déduction du prix (régime particulier hors charges), la preuve sera indispensable.

Vérifier l'abattement exceptionnel : des abattements temporaires ont parfois été mis en place par la loi de Finances pour certaines zones ou types de biens. Consultez la législation en vigueur l'année de votre vente.

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