Les charges déductibles en LMNP Réel : ce que vous pouvez vraiment déduire
En LMNP au régime Réel, la puissance fiscale du dispositif repose sur deux piliers : l'amortissement (charge fictive) et les charges réelles déductibles. Ensemble, ils permettent à la plupart des investisseurs de ramener leur résultat BIC à zéro pendant 10 à 20 ans.
Mais toutes les charges ne sont pas déductibles, et l'administration fiscale refuse régulièrement des déductions mal documentées ou hors périmètre. Voici la liste complète, mise à jour pour 2026.
Les charges déductibles : catégorie par catégorie
1. Intérêts d'emprunt et frais financiers
C'est souvent le poste le plus important les premières années.
Déductibles :
- Intérêts du crédit immobilier principal
- Intérêts du crédit travaux (si travaux sur le bien LMNP)
- Frais de dossier bancaire (proratisés sur la durée du crédit ou déduits la 1ère année)
- Assurance emprunteur (ADI)
- Frais de garantie (caution bancaire type Crédit Logement, hypothèque)
Non déductibles :
- Remboursement du capital (amortissement du prêt ≠ charge)
- Pénalités de remboursement anticipé (sauf si le bien reste en location)
Montant typique sur un crédit de 150 000 € à 3,5 % : ~5 000 € d'intérêts la 1ère année, dégressif ensuite.
2. Charges de copropriété
Déductibles :
- Charges courantes de copropriété (entretien, gardiennage, espaces verts, ascenseur, nettoyage)
- Quote-part des charges exceptionnelles votées en assemblée générale (ravalement, toiture) dès l'année de paiement
Non déductibles :
- Charges récupérables sur le locataire (ordures ménagères, eau chaude collective…) — ces charges sont "neutralisées" car elles constituent aussi un produit
💡 En pratique, si vous payez les charges en avance et les refacturez au locataire, les deux s'annulent fiscalement. Si votre bail est "charges incluses", vous déduisez toutes les charges de copropriété.
Montant typique : 1 500–3 500 €/an selon la résidence.
3. Taxe foncière et CFE
Déductibles :
- Taxe foncière (la totalité, même si une partie est théoriquement récupérable sur le locataire)
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) — obligatoire dès la 2ème année d'activité LMNP
Montant typique CFE 2026 : 200–800 €/an selon la commune et la superficie louée. En 2026, la CFE minimum est fixée par délibération communale — dans la plupart des villes moyennes, elle tourne autour de 200–400 € pour un petit bien meublé.
4. Assurances
Déductibles :
- Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) — couvre les dommages au bien en l'absence du locataire
- Assurance Loyers Impayés (GLI / GRL) — si vous n'avez pas déjà une caution solidaire
- Assurance multirisque immeuble (si propriétaire unique de l'immeuble)
Non déductibles :
- Assurance habitation du locataire (ce n'est pas votre charge)
Montant typique : PNO 100–250 €/an + GLI 2–4 % des loyers annuels si souscrite.
5. Frais de gestion locative
Déductibles :
- Honoraires d'agence (gestion courante : 5–10 % des loyers)
- Honoraires de mise en location (recherche de locataire, rédaction du bail, état des lieux)
- Frais de plateforme (Airbnb, Booking, Abritel — commission prélevée sur les loyers encaissés)
- Frais de conciergerie pour la location saisonnière
Non déductibles :
- Votre propre temps de gestion (vous ne pouvez pas vous "facturer" des honoraires)
Montant typique : si gestion déléguée à une agence, comptez 8–10 % des loyers + 1 mois de loyer à la mise en location.
6. Frais d'expertise-comptable
En LMNP Réel, vous devez tenir une comptabilité et déposer une liasse fiscale (2031 + 2033). Le recours à un expert-comptable est fortement conseillé — et ses honoraires sont entièrement déductibles.
Déductibles :
- Honoraires de l'expert-comptable ou du service de comptabilité en ligne
- Adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) — réduction d'impôt de 2/3 des honoraires, plafonnée
Montant typique : 400–800 €/an pour un expert-comptable spécialisé LMNP (certains services en ligne proposent 300–450 €/an pour les cas simples).
7. Travaux et entretien
C'est un poste complexe avec des règles spécifiques.
Déductibles (charges) :
- Travaux d'entretien et de réparation (remplacement chauffe-eau, réfection d'une pièce à l'identique, peinture, plomberie)
- Travaux de remise en état après départ d'un locataire
Amortissables (pas charges immédiates) :
- Travaux d'amélioration importants (installation d'un équipement nouveau, surélévation, extension)
- Travaux de rénovation globale modifiant substantiellement le bien
⚠️ La frontière entre "entretien" et "amélioration" est appréciée au cas par cas par le fisc. En cas de contrôle, les travaux qui "augmentent la valeur du bien" doivent être amortis et non déduits immédiatement.
Montant typique : 500–2 000 €/an pour l'entretien courant d'un petit bien.
8. Fournitures et petit matériel
Déductibles :
- Remplacement du mobilier et équipements usagés (si valeur unitaire < 500 € HT, déduction immédiate possible)
- Produits d'entretien fournis au locataire
- Petites réparations matérielles (ampoules, joints, serrures…)
Amortissables (non déductibles immédiatement) :
- Mobilier neuf > 500 € pièce (canapé, lit, électroménager) lors de l'acquisition initiale
9. Frais de déplacement
Déductibles (avec justification) :
- Frais kilométriques pour visiter le bien, effectuer des travaux, rencontrer les locataires
- Transports (train, avion) si le bien est éloigné de votre domicile
Règle : appliquer le barème kilométrique officiel (0,25 à 0,63 €/km selon la puissance du véhicule). Un journal de bord avec dates et motifs est recommandé en cas de contrôle.
10. Frais de publicité et recherche de locataire
Déductibles :
- Annonces sur Leboncoin, SeLoger, PAP
- Honoraires pour état des lieux réalisé par un huissier
- Frais de rédaction du bail (si faits par un professionnel)
11. Primes de garanties et cautionnement
Déductibles :
- Cotisation à une société de caution mutuelle
- Frais d'actes et garanties liés au crédit immobilier (proratisés)
Ce que l'administration refuse régulièrement
| Charge refusée | Pourquoi | |---------------|----------| | Remboursement du capital du prêt | Ce n'est pas une charge — c'est un actif acquis | | Intérêts d'un crédit personnel (non affecté) | Le crédit doit être directement lié au bien LMNP | | Charges non justifiées par facture | Absence de pièce justificative | | Frais de repas personnels lors d'une visite | Frais de vie personnels non déductibles | | Valeur locative du bien (si vous l'utilisez parfois) | Usage personnel = proratisation nécessaire | | Amortissement du terrain | Le terrain n'est jamais amortissable | | Charges d'un autre bien (confusion de patrimoine) | Chaque bien doit avoir sa propre comptabilité |
Les charges déductibles en Micro-BIC : rien
Rappel important : si vous avez choisi le régime Micro-BIC (abattement forfaitaire 50 %), aucune des charges ci-dessus n'est déductible. L'abattement de 50 % est censé les couvrir forfaitairement.
Le régime Réel est presque toujours plus avantageux dès lors que :
- Vous avez un crédit (intérêts > 0)
- Vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers
- Vous souhaitez bénéficier de l'amortissement
Exemple de récapitulatif annuel pour un studio LMNP
Studio loué 550 €/mois (6 600 €/an), crédit sur 20 ans :
| Charge | Montant annuel | |--------|---------------| | Intérêts d'emprunt | 3 200 € | | Assurance emprunteur | 420 € | | Charges de copropriété | 1 200 € | | Taxe foncière | 600 € | | CFE | 250 € | | Assurance PNO | 140 € | | Expert-comptable | 500 € | | Entretien/petites réparations | 400 € | | Total charges réelles | 6 710 € | | Amortissement annuel | 3 800 € | | Résultat BIC | 6 600 € – 6 710 € = -110 € | | Résultat imposable | 0 € (amort. reporté) | | Impôt dû | 0 € |
Le déficit fictif généré par l'amortissement (3 800 € non utilisé) est reporté sur les exercices suivants, sans limite de durée.
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Questions fréquentes
Faut-il garder toutes les factures ?
Oui. En cas de contrôle fiscal (possible jusqu'à 6 ans après), vous devez pouvoir justifier chaque charge avec une facture à votre nom mentionnant l'adresse du bien. Un classement numérique (scan ou photos) suffit.
Peut-on déduire les charges d'une année passée ?
Non. Les charges se déduisent l'année où elles sont effectivement payées (comptabilité de caisse), pas l'année où elles sont engagées.
Peut-on déduire les charges avant la mise en location ?
Oui, dans une certaine mesure — si le bien est "en cours de mise en location" (travaux, recherche de locataire). Les frais d'acquisition notamment peuvent être déduits ou amortis dès l'année d'achat même si le premier locataire n'est là qu'en janvier de l'année suivante.
Récapitulatif
- En LMNP Réel, les charges déductibles couvrent : intérêts d'emprunt, copropriété, taxe foncière, CFE, assurances, frais de gestion, expert-comptable, entretien, déplacements
- À ces charges s'ajoutent les amortissements (bien, mobilier, frais d'acquisition) qui permettent souvent d'annuler le résultat BIC
- Conservez toutes les factures avec adresse du bien et votre nom
- En Micro-BIC, aucune charge réelle n'est déductible
- Le régime Réel est rentable dès que vos charges + amortissements dépassent l'abattement forfaitaire de 50 % (ce qui est le cas dès qu'il y a un crédit)
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