Étude de cas : un studio meublé à Lyon pour 112 000 €, 8,1 % de TRI

Le projet en résumé

Investisseur : Thomas, 34 ans, cadre à Paris, TMI 30 %
Bien : Studio 22 m² au 4ème étage, Lyon 3ème (Part-Dieu), bien rénové
Objectif : Diversifier son patrimoine, optimiser sa fiscalité, préparer sa retraite

Les chiffres de l'acquisition

| Poste | Montant | |-------|---------| | Prix FAI | 98 000 € | | Frais de notaire (8,5 %) | 8 330 € | | Mobilier (neuf, conforme LMNP) | 4 200 € | | Travaux peinture + sol | 1 800 € | | Investissement total | 112 330 € |

Financement :

• Apport : 15 000 €
• Crédit : 97 330 € sur 20 ans à 3,45 %
• Mensualité : 562 €/mois

Les revenus et charges

Revenus locatifs

Thomas loue son studio à un jeune professionnel : 750 €/mois charges comprises, dont 80 € de charges récupérables.
Loyer net propriétaire : 670 €/mois | 8 040 €/an

Il applique une vacance locative de 2 semaines/an dans ses projections, soit un taux d'occupation de 97 %.

Charges annuelles

| Charge | Montant annuel | |--------|----------------| | Charges de copropriété | 1 440 € | | Taxe foncière | 680 € | | Assurance PNO | 180 € | | Frais comptable (régime réel) | 420 € | | Provision entretien/remplacement | 400 € | | Total charges | 3 120 € |

Le cash-flow mensuel

| Entrées/Sorties | Mensuel | |----------------|---------| | Loyer encaissé | +670 € | | Charges propriétaire | −260 € | | Mensualité crédit | −562 € | | Cash-flow net mensuel | −152 €/mois |

Un cash-flow négatif de 152 €/mois. Est-ce acceptable ? Oui — voici pourquoi.

La fiscalité LMNP au régime réel : le vrai avantage

Thomas a opté pour le régime réel simplifié dès le départ. Son comptable a établi le plan d'amortissement suivant :

| Composant | Valeur amortissable | Durée | Amort/an | |-----------|--------------------|----|----------| | Bien (hors terrain 15 %) | 83 300 € | 25 ans moy. | 3 332 € | | Mobilier | 4 200 € | 7 ans | 600 € | | Travaux | 1 800 € | 10 ans | 180 € | | Total amortissements | — | — | 4 112 €/an |

Calcul du résultat fiscal

• Loyers : 8 040 €
• Intérêts d'emprunt (année 1) : −2 890 €
• Charges : −3 120 €
• Résultat avant amortissement : +2 030 €
• Amortissements : −4 112 € (limités à 2 030 €)
• Résultat imposable : 0 €
• Stock d'amortissements reportés : 2 082 €

Impôt dû : 0 € pendant les 11 premières années.

Ce que Thomas économise vs location nue

En location nue avec les mêmes chiffres (TMI 30 %) :

• Résultat foncier taxable : ≈ 2 400 €
• Impôt : ≈ 1 130 €/an
• Sur 11 ans : 12 430 € d'impôt que Thomas ne paie pas

Ces 152 €/mois de cash-flow négatif sont donc compensés par l'économie d'impôt annuelle (1 130 €/an ÷ 12 = 94 €/mois). Le vrai effort mensuel de Thomas est de 58 €/mois net d'avantage fiscal.

La rentabilité sur 20 ans

Hypothèses de projection

• Inflation des loyers : +0,8 %/an (IRL conservateur)
• Revalorisation du bien : +1,5 %/an (prudent sur Lyon)
• Taux de vacance : 3 %/an
• Bouclier fiscal actif pendant 11 ans

Les indicateurs clés à 20 ans

| Indicateur | Résultat | |-----------|---------| | Valeur estimée du bien en 2044 | ≈ 131 000 € | | Capital remboursé | 97 330 € | | Intérêts payés (total) | 37 400 € | | Impôts payés (total 20 ans) | ≈ 3 200 € (seulement après le bouclier) | | Cash-flow cumulé (hors impôt) | −36 480 € | | Cash-flow cumulé après économie fiscale | −24 000 € | | Patrimoine net à la revente | ≈ 107 000 € | | TRI sur 20 ans | 8,1 % |

Pour référence : un livret A sur la même période donne ≈ 2,5-3 % annualisé.

Ce qu'aurait donné la même somme en location nue

| Indicateur | LMNP meublé | Location nue | |-----------|-------------|-------------| | Loyer mensuel | 670 € | 590 € | | Impôt total 20 ans | 3 200 € | 21 400 € | | Patrimoine net revente | 107 000 € | 91 000 € | | TRI | 8,1 % | 5,9 % |

Différence de patrimoine : +16 000 € en faveur du LMNP.

Les 3 leçons de cette étude de cas

1. Le cash-flow négatif n'est pas toujours rédhibitoire

Un cash-flow de −152 €/mois représente 1 824 €/an. Sur 20 ans, c'est 36 480 €. Mais le patrimoine net constitué est de 107 000 € — un retour de 3x l'effort financier total (apport + cash-flows négatifs).

2. Le bouclier fiscal change tout le calcul

Sans le régime réel et ses amortissements, Thomas paierait environ 18 000 € d'impôts sur 20 ans au lieu de 3 200 €. Cette différence rend le TRI de 8,1 % possible.

3. Lyon reste une valeur sûre pour le LMNP

Le secteur Part-Dieu / Guillotière présente une demande locative étudiante et professionnelle forte, un rendement brut au-dessus de 7 %, et une liquidité à la revente importante. Le bien a trouvé un locataire en 8 jours.

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